□蒋璟璟
近日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，对个人住房贷款核心制度进行优化。其中明确，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。此外，住房城乡建设部等三部门发布关于完善商品住房销售制度的通知，其中强调，商品住房项目，优先选择现房销售。（中新社）
有关房地产发展的几份重磅文件发布数日，相关行业组织了高频研讨。这个“消化”的过程，在证券市场的定价上体现得尤为具象。同样是房地产概念股，受此消息影响，有些大涨、有些跳水，分化持续加剧。这实则也表明，这波房地产行政，更多是结构性的精准引导，而非总量性的大水漫灌。新规则下，各家房企所面临的挑战和机遇，迥然不同。但从另一个角度看，这组新规对于购房者这一关键买方的呵护，则是全方位的、无差别的。
房地产进入新周期，游戏规则需要新迭代，这是确定无疑。如何下好关键手，找准突破口？之于此，官方给出的回答里有着清晰的主线，那就是现房销售“优先”、强化购房者保护……现房销售好处多多，所见即所得，这极大减少了“货不对板”“停工烂尾”的风险，有利于为买方注入信心和确定性。其实，“现房销售优先”并不是新提法，但这些年更多是“说得热闹，响应者寥寥”，究其原因还是在于这一模式对房企来说资金压力太大，最近的新规，也就此给出安排。
对于房企来说，资金链就是生命线，应该说经过这几年汰弱留强的淘汰赛之后，一些资本金孱弱的高风险房企，大体已经离场。留在牌桌上的，都是有一定实力的，这些房企可视作是贯彻“现房优先”的预备选手。而在此基础上，新规专门明确，“加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制”，这相当于在资金端、信贷端给“实力选手”“优质选手”搞现房兜了底——有了这层先手布局， 现房销售“优先”，才有了实施可能。购房者保护，才有了市场化的落地路径。
以现房优先支撑购房者保护，以购房者保护来带动终端修复，资本和信心的重新注入、重新流动，对于房地产市场的企稳回升，有着不言而喻的积极意义。有鉴于房子在国人家庭资产配置中的高比例，我们相信，随着楼市开启新阶段，随着“资产收缩”预期的逆转，相当一部分被锁死的购买力、消费力将持续释放。打通梗阻的大循环，有望满盘皆活。
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